KEDIRI — Di balik transaksi jual beli tanah dan bangunan yang tampak sederhana, tersembunyi persoalan administratif dan perpajakan yang kerap memicu sengketa, kebingungan, bahkan potensi kerugian besar bagi masyarakat maupun perusahaan.
Persoalan itu mencuat ketika seorang manajer dari sebuah perusahaan mendatangi dan berkonsultasi dengan Dedy Luqman Hakim, seorang praktisi sekaligus konsultan hukum yang dikenal aktif menangani persoalan pertanahan dan hukum perdata di Kediri.
Pertanyaan yang disampaikan terdengar sederhana, namun sesungguhnya menyentuh salah satu celah paling rumit dalam praktik transaksi properti di Indonesia.
“Kantor kami melakukan penjualan aset tanah dan bangunan pada akhir tahun 2022 dan baru lunas pada akhir 2024. Namun akta jual beli baru ditandatangani awal tahun 2025.
Yang menjadi persoalan, BPHTB ini harus memakai NJOP tahun berapa? Dan siapa yang wajib menanggung kenaikan pajaknya?” tanya manajer tersebut.
Pertanyaan itu bukan sekadar persoalan teknis perpajakan biasa. Dalam praktik di lapangan, kasus serupa sangat sering terjadi, terutama dalam transaksi bertahap, kredit properti, pelepasan aset perusahaan, hingga jual beli yang tertunda karena administrasi.
Tak sedikit pihak yang akhirnya saling lempar tanggung jawab ketika nilai NJOP mengalami kenaikan tajam dari tahun ke tahun.
Pajak yang Sering Diabaikan, Tapi Bisa Menghambat Balik Nama Sertifikat
Menanggapi persoalan tersebut, Dedy Luqman Hakim menjelaskan bahwa masyarakat selama ini terlalu fokus pada harga jual tanah atau bangunan, tetapi sering mengabaikan konsekuensi pajak yang muncul di belakang transaksi.
Menurutnya, salah satu sumber masalah terbesar dalam jual beli tanah adalah minimnya pemahaman mengenai BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
“Banyak orang baru sadar ada kewajiban BPHTB ketika proses balik nama sertifikat hendak dilakukan.
Padahal jika tidak dipahami sejak awal, nilainya bisa sangat besar dan memicu konflik antara penjual dan pembeli,” ujarnya.
Ia menegaskan bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 37 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022, BPHTB merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Artinya, setiap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan pada prinsipnya memiliki kewajiban membayar pajak tersebut.
BPHTB Bukan Pajak Penjual
Dalam praktiknya, kata Dedy, masyarakat sering keliru memahami siapa sebenarnya yang wajib membayar BPHTB.
“Yang wajib membayar BPHTB itu pembeli atau pihak yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Sedangkan penjual dikenakan kewajiban PPh atas pengalihan haknya,” terang Dedy.
Penjelasan itu penting karena dalam banyak transaksi, terutama transaksi perusahaan, beban pajak justru kerap diperdebatkan setelah nilai NJOP naik signifikan.
Kondisi inilah yang kemudian memicu keberatan dari banyak penjual, termasuk perusahaan yang telah lebih dahulu menyepakati harga jual sejak beberapa tahun sebelumnya.
NJOP Tahun Berapa yang Dipakai?
Inilah titik krusial yang paling sering menimbulkan polemik.
Menurut Dedy, BPHTB pada dasarnya terutang sejak ditandatanganinya akta jual beli atau dokumen pengikatan yang diakui secara hukum sebagai dasar peralihan hak.
Dengan demikian, apabila AJB baru ditandatangani tahun 2025, maka pemerintah daerah pada umumnya akan melihat NJOP yang berlaku pada saat terjadinya peralihan hak tersebut.
“Di sinilah masyarakat sering merasa dirugikan. Harga sudah disepakati tahun 2022, pembayaran lunas tahun 2024, tetapi karena AJB baru dilakukan tahun 2025 dan NJOP sudah naik, maka dasar pengenaan pajaknya ikut berubah,” jelasnya.
Namun demikian, Dedy menegaskan bahwa persoalan siapa yang akhirnya menanggung beban tambahan pajak sebenarnya kembali pada isi perjanjian para pihak.
“Kalau sejak awal ada klausul yang mengatur siapa menanggung BPHTB dan konsekuensi kenaikan pajak, maka sengketa bisa dihindari.
Tapi kalau tidak diatur, biasanya muncul tarik-menarik kepentingan,” katanya.
Celah Konflik dalam Transaksi Properti
Dalam pengamatannya sebagai praktisi hukum, Dedy Luqman Hakim menilai banyak transaksi pertanahan di Indonesia dilakukan tanpa edukasi hukum yang memadai.
Bahkan, menurutnya, tidak sedikit masyarakat yang hanya berpatokan pada kesepakatan lisan tanpa memahami dampak administratif dan perpajakan di kemudian hari.
“Orang sering menganggap transaksi selesai ketika uang lunas. Padahal secara hukum pertanahan, momentum pentingnya justru saat akta ditandatangani dan hak dialihkan,” tegasnya.
Ia juga mengingatkan bahwa BPHTB bukan sekadar kewajiban formalitas, melainkan syarat utama sebelum proses administrasi pertanahan dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Akibatnya, ketika BPHTB belum dibayar atau terjadi sengketa soal siapa yang menanggungnya, proses balik nama sertifikat dapat tertunda cukup lama.
Masyarakat Diminta Lebih Waspada
Dedy menghimbau masyarakat, investor, maupun perusahaan agar lebih teliti sebelum melakukan transaksi tanah dan bangunan.
Menurutnya, perencanaan pajak dan kejelasan klausul dalam perjanjian menjadi sangat penting agar tidak muncul persoalan di kemudian hari.
“Jangan hanya menghitung harga tanahnya saja. Hitung juga potensi pajak, kenaikan NJOP, biaya administrasi, dan risiko hukum lainnya. Karena dalam praktik, konflik terbesar justru sering muncul setelah transaksi dianggap selesai,” ungkapnya.
Ia menambahkan bahwa tiap daerah memiliki ketentuan teknis berbeda terkait BPHTB karena pajak tersebut merupakan pajak daerah.
Karena itu, masyarakat harus aktif mengecek aturan pemerintah daerah setempat sebelum melakukan transaksi.
Di akhir keterangannya, Dedy Luqman Hakim yang juga menjabat sebagai Ketua Lembaga Bantuan Hukum CAKRA Tirta Mustika (CAKRAM) Kediri Raya menegaskan bahwa kepastian hukum dalam transaksi pertanahan tidak cukup hanya dengan kesepakatan harga.
“Dalam urusan tanah, yang paling berbahaya bukan hanya sengketa kepemilikan, tetapi juga jebakan administrasi dan perpajakan yang sering dianggap sepele,” pungkasnya.
Salam Keadilan.
(luck)
